§ 198 BewG einfach erklärt: So weisen Sie einen niedrigeren Immobilienwert beim Finanzamt nach

Wussten Sie, dass das Finanzamt den Wert einer geerbten Immobilie in Hochpreisregionen regelmäßig 10 bis 25 Prozent zu hoch ansetzt – und Sie das gesetzlich anfechten dürfen? Genau dafür gibt es § 198 BewG: die sogenannte Öffnungsklausel im Bewertungsgesetz. Sie erlaubt Erben und Beschenkten, den tatsächlichen, niedrigeren Marktwert einer Immobilie beim Finanzamt nachzuweisen und damit die Erbschaft- oder Schenkungsteuer erheblich zu senken.

Dieser Ratgeber erklärt Ihnen, wie die Vorschrift funktioniert, welche zwei Nachweismethoden das Gesetz kennt, was ein gültiges Gutachten zwingend enthalten muss – und wie Sie die kritische Einspruchsfrist nicht verpassen.

Das Wichtigste in Kürze

• § 198 BewG ist die gesetzliche Öffnungsklausel, die Steuerpflichtigen erlaubt, einen niedrigeren tatsächlichen Marktwert gegenüber der Finanzamts-Typisierung nachzuweisen – jede nachgewiesene Abweichung senkt die Steuer.
• Es gibt zwei Nachweismethoden: ein qualifiziertes Sachverständigengutachten (§ 198 Abs. 2 BewG) oder ein zeitnah erzielter Kaufpreis (§ 198 Abs. 3 BewG, innerhalb von 12 Monaten um den Stichtag).
• Das Jahressteuergesetz 2022 hat die typisierten Immobilienwerte des Finanzamts drastisch erhöht: Liegenschaftszinssätze wurden abgesenkt, Sachwertfaktoren um 25 bis 40 Prozent angehoben.
• Die persönlichen Freibeträge (Kind: 400.000 €, Ehegatte: 500.000 €) wurden seit 2009 nicht erhöht – während Immobilienpreise in vielen Regionen seither das Zwei- bis Dreifache erreicht haben.
• Bodenrichtwerte werden im Zweijahresturnus veröffentlicht: Das Finanzamt rechnet oft noch mit historischen Höchstpreisen, obwohl der Markt bereits korrigiert hat.
• Einspruchsfrist: 1 Monat ab Bekanntgabe des Feststellungsbescheids – handeln Sie sofort, auch wenn das Gutachten noch nicht fertig ist.

Was ist § 198 BewG – und warum ist er so wichtig?

Das Finanzamt bewertet Immobilien für Erbschaft- und Schenkungsteuer nicht durch einen Gutachter, der das Haus besichtigt. Es arbeitet mit standardisierten Massenverfahren: typisierte Tabellen, amtliche Bodenrichtwerte, pauschale Liegenschaftszinssätze – geregelt in den §§ 179 und 182 bis 196 BewG. Das spart Verwaltungsaufwand, hat aber einen gravierenden Nachteil für Steuerpflichtige: Diese Verfahren schätzen in der Praxis systematisch zu hoch.

§ 198 BewG schafft hier einen gesetzlichen Ausweg. Die Vorschrift lautet im Kern: Kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass der tatsächliche gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger liegt als der typisiert ermittelte Grundbesitzwert, ist dieser niedrigere Wert als Besteuerungsgrundlage anzusetzen. Jeder Euro Abweichung nach unten, den Sie nachweisen können, senkt Ihre Steuerlast direkt.

Weiterführend: Welche Immobilienbewertung akzeptiert das Finanzamt?

Weiterführend: Immobilienbewertung bei Erbschaft & Schenkung – Steuer richtig berechnen und Vermögen schützen

Warum die Überbewertung durch das Finanzamt strukturell ist – und seit 2022 noch stärker

Das Jahressteuergesetz 2022 hat die typisierten Bewertungsparameter deutlich verschärft. Zwei Hebel wirken dabei besonders:

• Erstens wurden die typisierten Liegenschaftszinssätze abgesenkt – beispielsweise von zuvor 5,0 Prozent auf nunmehr 3,5 Prozent für Mietwohngrundstücke. Das klingt technisch, hat aber eine massive Auswirkung: Ein niedrigerer Liegenschaftszinssatz führt mathematisch zu einem exponentiell steigenden Vervielfältiger, und damit zu einem drastisch höheren typisierten Ertragswert.
• Zweitens wurden die Sachwertfaktoren um rund 25 bis 40 Prozent angehoben, um das seinerzeit gestiegene Marktniveau abzubilden. Gleichzeitig wurden persönliche Freibeträge zuletzt im Jahr 2009 angepasst. Seitdem haben sich Immobilienpreise in vielen deutschen Städten vervielfacht – die Freibeträge blieben unverändert bei 400.000 Euro für Kinder und 500.000 Euro für Ehegatten.

Hinzu kommt ein Zeitverzögerungsproblem: Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen typischerweise im Zweijahresturnus veröffentlicht. In Regionen, in denen die Immobilienpreise seit dem Zinshoch 2022 deutlich nachgegeben haben, rechnet das Finanzamt noch immer mit historischen Höchstwerten. Der tatsächlich erzielbare Marktpreis liegt dort regelmäßig 10 bis 25 Prozent darunter – und genau diese Lücke lässt sich mit § 198 BewG steuerlich nutzen.

Die zwei Wege zum Nachweis nach § 198 BewG

Das Gesetz kennt exakt zwei zulässige Nachweismethoden. Andere Mittel – Online-Bewertungen, Maklerschätzungen, Kurzgutachten ohne Ortsbesichtigung, bloße Kaufpreissammlungsauszüge – sind gesetzlich ausgeschlossen und werden vom Finanzamt kategorisch zurückgewiesen.

Weg 1: Das Sachverständigengutachten

Das Gutachten ist in der Praxis die mit Abstand häufigere Methode – denn geerbte oder geschenkte Immobilien werden selten zeitgleich veräußert. § 198 Abs. 2 BewG stellt dabei strenge Anforderungen an die Person des Gutachters. Zugelassen sind:

• Der örtlich zuständige staatliche Gutachterausschuss (§§ 192 ff. BauGB)
• Öffentlich bestellte und vereidigte (ö.b.u.v.) Sachverständige für Grundstücksbewertung (§ 36 bzw. § 36a GewO)
• DIN EN ISO/IEC 17024-zertifizierte Gutachter, sofern die zertifizierende Stelle eine aktive Akkreditierung der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) speziell für den Bereich Grundstückswertermittlung besitzt

Dieser letzte Punkt ist ein häufiger Fallstrick in der Praxis. Das Finanzgericht Cottbus hat mit Urteil vom 24. April 2024 (Az. 16 K 3070/23) klargestellt: Eine TÜV-Zertifizierung, die sich auf andere Fachbereiche wie Qualitätsmanagement oder SGU-Personal bezieht, genügt nicht. Das Gutachten wurde vom Gericht als unzulässiges Beweismittel verworfen. Auch reine Schulungsakademien, die lediglich auf Prüfungen vorbereiten, dürfen nicht zertifizieren. Prüfen Sie vor der Beauftragung immer die vollständige DAkkS-Akkreditierungskette.

Die gesetzliche Gleichstellung von ISO-17024-zertifizierten Gutachtern mit öffentlich bestellten Sachverständigen gilt zudem nur für Bewertungsstichtage nach dem 22. Juli 2021 (§ 265 Abs. 12 BewG). Für ältere Stichtage bleibt es bei der restriktiveren Rechtslage.

Weg 2: Der zeitnah erzielte Kaufpreis

Wenn die Immobilie innerhalb von zwölf Monaten vor oder nach dem steuerlichen Bewertungsstichtag notariell verkauft wurde, kann dieser Kaufpreis als Nachweis dienen – ohne Gutachterkosten, ohne Sachverständigensuche. Es ist die einfachste und sicherste Methode, sofern zwei Voraussetzungen erfüllt sind.

• Erstens muss der Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter fremden Dritten stattgefunden haben. Transaktionen zwischen Verwandten, Notverkäufe, Zwangsversteigerungen oder spekulationsgetriebene Sondersituationen scheiden aus. Der BFH hat dazu in ständiger Rechtsprechung präzisiert, dass das Geschäft dem Fremdvergleich standhalten muss.
• Zweitens dürfen sich die maßgeblichen Verhältnisse der Immobilie zwischen Stichtag und Verkaufszeitpunkt nicht wesentlich verändert haben. Klassische Ausschlussgründe: nachträgliche Anbauten, grundlegende Sanierungen, Änderung des Baurechts oder makroökonomische Schocks wie ein abrupter Zinsanstieg, der die Nachfrage strukturell verändert.

Liegt der Verkauf außerhalb der Zwölf-Monats-Frist, kann er nicht mehr direkt als Nachweis dienen. Eine Ausnahme lässt die BFH-Rechtsprechung zu, wenn eine ergänzende gutachterliche Stellungnahme des Gutachterausschusses belegt, dass die Marktverhältnisse stabil geblieben sind.

Weiterführend: Wann ein Verkehrswertgutachten gesetzlich verpflichtend ist, erklärt unser Ratgeber Verkehrswertgutachten: Wann ist es Pflicht?

Was ein gültiges Gutachten nach § 198 BewG enthalten muss

Das Gutachten nach § 198 BewG ist verfahrensrechtlich ein Privatgutachten – es unterliegt der freien Beweiswürdigung durch Finanzamt und Finanzgericht. Das bedeutet: Es muss aus sich heraus so überzeugend und lückenlos begründet sein, dass die Behörde ihm ohne weitere eigene Ermittlungen folgen kann. Diesen Maßstab hat der BFH in seinem Urteil vom 3. Dezember 2008 (Az. II R 19/08) festgelegt.

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat mit Urteil vom 8. Oktober 2025 (Az. 3 K 3093/24) konkretisiert, welche Anforderungen ein Gutachten erfüllen muss, damit es den Nachweis erbringt:

• ‍Methodische Korrektheit: Das Gutachten muss den formellen Grundsätzen der §§ 194 ff. BauGB sowie den materiellen Vorschriften der ImmoWertV genügen. Nicht anerkannte oder rein subjektive Bewertungsmethoden führen zur sofortigen Zurückweisung.
• ‍Substanziierte Begründung jeder Abweichung: Wer vom amtlichen Bodenrichtwert abweicht oder einen anderen Liegenschaftszinssatz ansetzt als die Gutachterausschussdaten nahelegen, muss das anhand konkreter, am Markt nachweisbarer Tatsachen begründen. Der pauschale Verweis auf persönliche Marktkenntnis reicht nicht.
• ‍Präzise Erfassung von Bauschäden: Werden Baumängel oder ein Sanierungsstau wertmindernd geltend gemacht, müssen diese detailliert beschrieben, bauphysikalisch dokumentiert und kostenseitig exakt kalkuliert sein. Eine pauschale Kürzung ohne Schadensprotokoll ist unzulässig.
• ‍Pflichtortstermin: Ein ordnungsgemäßes Verkehrswertgutachten erfordert die physische Innen- und Außenbesichtigung des Objekts. Das Gutachten muss eine Fotodokumentation sowie den Nachweis einer korrekten Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) enthalten. Schreibtischbewertungen ohne Ortsbesichtigung genügen nicht.

Weiterführend: Eine Übersicht aller anerkannten Bewertungsverfahren finden Sie in unserem Ratgeber Immobilienbewertung: Welche Verfahren gibt es?

Wie stark kann das Gutachten den Wert wirklich senken?

Der Unterschied zwischen der Finanzamts-Typisierung und einer qualifizierten Wertermittlung nach ImmoWertV ergibt sich aus fundamentalen Unterschieden in der Berechnungslogik:

Zwei konkrete Beispiele aus der Bewertungspraxis illustrieren das Potenzial

Beispiel Ertragswertverfahren:

Eine vermietete Immobilie erzielt 12.000 Euro Jahresnettokaltmiete. Das Finanzamt setzt Bewirtschaftungskosten mit 20 Prozent pauschal an und verwendet den abgesenkten typisierten Liegenschaftszinssatz von 3,5 Prozent – Vervielfältiger rund 20. Ergebnis: Gebäudeertragswert von 192.000 Euro.

Der Gutachter kann dagegen nachweisen, dass aufgrund von Instandhaltungsstau und Denkmalschutzauflagen die realen Bewirtschaftungskosten 35 Prozent betragen und der marktübliche Liegenschaftszinssatz 5,0 Prozent beträgt – was den Ertragswert erheblich mindert.

Beispiel Sachwertverfahren:

Bei einem Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche ergibt sich über Normalherstellungskosten von 1.800 €/m², 20 Prozent Alterswertminderung und einen Bodenwert von 100.000 Euro (500 m² × 200 €/m²) ein vorläufiger Sachwert von 316.000 Euro. Mit dem behördlichen Sachwertfaktor von 1,1 kommt das Finanzamt auf 347.600 Euro.

Der Gutachter kann dagegen nachweisen, dass der lokale Markt keinen Aufschlag trägt und erhebliche Bauschäden den Gebäudesachwert weit unter den typisierten Mindestwert drücken.

30-Prozent-Mindestwert, Nießbrauch und § 13d-Multiplikatoreffekt

Der 30-Prozent-Mindestwert lässt sich durchbrechen:

Das Finanzamt darf bei baufälligen Gebäuden nie unter 30 Prozent des Regelherstellungswerts gehen (§ 190 Abs. 4 Satz 5 BewG). Ein qualifizierter Gutachter kann diesen Mindestwert im Rahmen von § 198 BewG aushebeln, indem er den tatsächlichen materiellen Wertverzehr durch Baumängel, Feuchtigkeitsschäden oder statische Fehler exakt nachweist.

Nießbrauch direkt im Gutachten berücksichtigen:

Bei Schenkungen unter Nießbrauchsvorbehalt sieht § 16 BewG eine typisierende Begrenzung des abzugsfähigen Nießbrauchswerts vor. Der BFH hat mit Urteil vom 9. April 2014 (Az. II R 48/12) klargestellt: Wird der Nießbrauch direkt im Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG wertmindernd berücksichtigt, entfällt diese Deckelung vollständig. Der Gutachter ermittelt dann den Verkehrswert der bereits belasteten Immobilie direkt – mit dem vollen, ungedeckelten Wertverzehr.

Der § 13d-Multiplikatoreffekt:

Für vermietete Wohnimmobilien gewährt § 13d ErbStG einen pauschalen Abschlag von 10 Prozent auf den festgestellten Grundbesitzwert. Senken Sie diesen Wert über ein Gutachten von 1.000.000 auf 800.000 Euro, wird der 10-Prozent-Abschlag auf den geminderten Wert angewendet. Die steuerliche Bemessungsgrundlage sinkt von 900.000 auf 720.000 Euro – der Gutachteneffekt verstärkt sich also durch die Kombination.

§ 198 BewG vs. § 220 BewG: Der Unterschied bei der Grundsteuer

Mit Inkrafttreten der neuen Grundsteuer zum 1. Januar 2025 hat der Gesetzgeber im JStG 2024 eine eigenständige Korrektivregelung in § 220 Abs. 2 BewG geschaffen. Die Anforderungen an Gutachter und Gutachten sind identisch mit § 198 BewG – ein wichtiger Unterschied besteht jedoch:

Die 40-Prozent-Hürde. Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer nach § 198 BewG senkt jede nachgewiesene Abweichung nach unten die Steuer. Bei der Grundsteuer nach § 220 Abs. 2 BewG gilt eine strikte Mindestgrenze: Der typisierte Grundsteuerwert des Finanzamts muss den nachgewiesenen tatsächlichen Verkehrswert um mindestens 40 Prozent übersteigen. Liegt die Abweichung darunter, bleibt es beim typisierten Wert – selbst wenn dieser nachweislich zu hoch ist.

Die Berechnung lautet: (Grundsteuerwert FA − Gutachtenwert) ÷ Gutachtenwert × 100 ≥ 40 %.

Weiterführend: Immobilienbewertung bei Erbschaft & Schenkung – Steuer richtig berechnen und Vermögen schützen

Zwei Beispiele aus der Praxis:

Ein weiterer Unterschied betrifft den Bewertungsstichtag. Während bei der Erbschaftsteuer der genaue Todestag oder Schenkungszeitpunkt gilt, bezieht sich die Grundsteuerwertermittlung starr auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022. Ein für Grundsteuerzwecke vorgelegtes Gutachten muss die Verhältnisse exakt zu diesem historischen Stichtag abbilden.

Aussetzung der Vollziehung (AdV) möglich: Kann der Steuerpflichtige im Einspruchsverfahren schlüssig darlegen, dass die 40-Prozent-Grenze überschritten ist, muss das Finanzamt eine AdV des Grundsteuerwertbescheids gewähren – noch ohne fertiges Gutachten. Das Amt setzt typischerweise 50 Prozent des strittigen Werts vorläufig aus und setzt eine Frist zur Gutachteneinreichung.

Schritt für Schritt: So gehen Sie vor

Schritt 1: Feststellungsbescheid erhalten – sofort Einspruch einlegen.

Ab dem Zeitpunkt, zu dem der Feststellungsbescheid des Lagefinanzamts als bekanntgegeben gilt (in der Regel drei Tage nach Aufgabe zur Post), läuft eine gesetzliche Einspruchsfrist von einem Monat (§ 355 Abs. 1 AO).

Legen Sie sofort einen formlosen Einspruch ein – schriftlich, mit Bescheidangaben und dem Hinweis, dass Sie den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG führen werden. Das Gutachten muss dabei noch nicht vorliegen.

Schritt 2: Qualifizierten Gutachter beauftragen.

Die Erstellung eines normenkonformen Verkehrswertgutachtens dauert üblicherweise vier bis acht Wochen. Achten Sie auf die vollständige Akkreditierungskette (DAkkS speziell für Immobilienbewertung) und fragen Sie explizit nach der ISO-17024-Zertifizierung oder dem öffentlichen Bestellungs- und Vereidigungsnachweis. Beauftragen Sie gleichzeitig mit dem Einspruch.

Schritt 3: Gutachten im Einspruchsverfahren nachreichen.

Beantragen Sie im Einspruch eine angemessene Nachreichungsfrist für das Gutachten. Das Finanzamt muss dies gewähren. Reichen Sie das fertige Gutachten fristgerecht ein und verweisen Sie explizit auf § 198 BewG.

Schritt 4: Finanzamt lehnt ab – Klageweg.

Weist das Finanzamt das Gutachten zurück, steht nach Abschluss des Einspruchsverfahrens der Klageweg vor dem Finanzgericht offen. Das Gutachten dient dort als urkundlicher Beweis. Willkürliche Zurückweisungen sind finanzgerichtlich angreifbar.

Was tun, wenn die Einspruchsfrist bereits verstrichen ist?

Ist der Feststellungsbescheid bestandskräftig, gibt es drei eng begrenzte Ausnahmewege:

• § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO (neue Tatsachen): Wurde die Immobilie erst nach dem Steuerbescheid innerhalb der Einjahresfrist notariell verkauft, stellt dieser Kaufpreis eine nachträglich eingetretene Tatsache dar. Eine Änderung des Bescheids ist dann möglich, sofern den Steuerpflichtigen kein grobes Verschulden am verspäteten Vortrag trifft.
• § 110 AO (Wiedereinsetzung): Bei unverschuldetem Fristversäumnis – etwa schwere Erkrankung oder nachweislich fehlerhafte Postzustellung – kann innerhalb von zwei Wochen nach Wegfall des Hindernisses Wiedereinsetzung beantragt werden. Die Hürden sind in der Praxis sehr hoch.
• Grundsteuer: fehlerbeseitigende Fortschreibung: Bei Aufdeckung einer Überbewertung über der 40-Prozent-Grenze ist eine Korrektur im Wege der Wertfortschreibung möglich, sofern die allgemeine Wertfortschreibungsgrenze von 15.000 Euro überschritten ist.

Weiterführend: Welche Methoden zur Immobilienwertermittlung es gibt und wie Sie die richtige wählen, erklärt unser Ratgeber Wie kann ich den Wert einer Immobilie ermitteln?

§ 198 BewG - Unser Fazit

§ 198 BewG ist kein bürokratisches Detail – es ist ein echtes Steuersparpotenzial, das viele Erben und Beschenkte schlicht nicht kennen. Das Finanzamt schätzt typisiert, pauschal und ohne Ortsbesichtigung. Wer die Öffnungsklausel nutzt, holt sich das Recht zurück, den tatsächlichen Marktwert gegen diese Pauschalrechnung zu stellen.

Die entscheidende Weiche stellt die Einspruchsfrist: Ein Monat ab Bekanntgabe des Feststellungsbescheids. Wer diese Frist ohne Einspruch verstreichen lässt, verliert in den meisten Fällen den Zugang zur Korrektur dauerhaft. Das Gutachten muss dabei noch nicht fertig sein – der formlose Einspruch reicht, um die Frist zu wahren.

Ob sich der Aufwand lohnt, hängt vom Einzelfall ab. Als grobe Faustregel gilt: Bei Immobilienwerten ab 500.000 Euro und einem erkennbaren Bewertungsunterschied von mehr als 10 Prozent sind die Gutachterkosten in der Regel durch die Steuerersparnis mehr als gedeckt. In Hochpreisregionen mit nachlassenden Märkten – und nach den Bewertungsverschärfungen des JStG 2022 – ist das häufiger der Fall als viele denken.

Was nun?

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