Wie kann ich selbst den Wert einer Immobilie ermitteln?
Mit Bodenrichtwert (BORIS), passenden Vergleichsdaten und einem klaren Vorgehen können Sie den Wert selbst erstaunlich gut eingrenzen. Wir zeigen Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie zu einer realistischen Wertspanne kommen – und welche Fehler Sie dabei besser vermeiden.
Wussten Sie, dass Online-Schätzungen oft stark schwanken, weil sie je nach Anbieter mit unterschiedlichen Datenquellen und Annahmen rechnen? Wenn Sie stattdessen drei Bausteine kombinieren – den Bodenrichtwert aus BORIS, Daten aus Gutachterausschuss/Marktberichten und vergleichbare Verkaufspreise – wird Ihre eigene Einschätzung deutlich genauer.
In diesem Ratgeber bekommen Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, praktische Checklisten und die typischen Fehler, die viele Eigentümer unnötig Geld kosten. Wichtig: Eine Selbstbewertung ist eine sehr gute Orientierung – für rechtliche oder steuerliche Zwecke ersetzt sie aber in der Regel kein gerichtsfestes Gutachten.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Verkehrswert/Marktwert ist in Deutschland gesetzlich definiert (§ 194 BauGB).
- Für Wohnimmobilien sind Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert die drei anerkannten Verfahren (ImmoWertV).
- Den Bodenrichtwert holen Sie kostenlos über BORIS-D/Landesportale.
- Online-Rechner sind gut zur Plausibilisierung, ersetzen aber keine Bewertung mit Unterlagen (Abweichungen oft 10–20%).
- Mit Checkliste + Dokumentation vermeiden Sie die häufigsten Wert-Fehler (nur Angebotspreise, falsche Wohnfläche, Energie ignoriert).
- Für Erbschaft/Scheidung/Finanzierung: ggf. ein Profi-Gutachten (Kosten grob 0,5–1,5% vom Verkehrswert).
Was bedeutet „Verkehrswert“ – und wie genau kann ich selbst werden?
Der Wert einer Immobilie ist nicht das, was „jemand mal zahlen würde“. Gesetzlich zählt der Verkehrswert (Marktwert): Das ist der Preis, der am Bewertungsstichtag im normalen Markt zwischen Käufer und Verkäufer realistisch erreichbar wäre – mit allen wertrelevanten Eigenschaften, aber ohne Wunschdenken.
Eine Selbstermittlung ist dafür perfekt, wenn Sie eine erste Orientierung brauchen – zum Beispiel für die Verkaufsvorbereitung, ein Erbe oder weil Sie einfach wissen möchten, „wo Sie ungefähr stehen“.
Wichtig ist nur: Ohne vollständige Unterlagen und ohne einen Zugriff auf echte Verkaufsdaten kann Ihre Schätzung spürbar (10 bis 20 %) abweichen.
So werden Sie deutlich genauer als mit einem schnellen Online-Rechner:
- Sie arbeiten mit Bodenrichtwerten (BORIS) statt Bauchgefühl.
- Sie nutzen Vergleichsdaten und passen sie realistisch an (Zustand, Energie, Lage).
- Sie dokumentieren Ihre Annahmen (das macht Ihr Ergebnis nachvollziehbar – auch für Familie, Käufer oder Bank).
Wann reicht das nicht mehr?
Sobald es „offiziell“ wird – etwa bei Erbschaftsteuer, Scheidung, Finanzierung oder Gericht – brauchen Sie in der Regel ein professionelles Gutachten, weil es dann auf Beweisfähigkeit ankommt.
Weiterführend: Immobilienbewertung bei Erbschaft & Schenkung – Steuer richtig berechnen und Vermögen schützen
Die 3 Bewertungsverfahren – welches passt zu Ihrer Immobilie?
In Deutschland sind drei Verfahren anerkannt und in der ImmoWertV geregelt. Sie sind gleichwertig – entscheidend ist, welches Verfahren zur Immobilie und zur Datenlage passt.
Schnellüberblick: Verfahren auswählen
Wichtig: In vielen Fällen werden mehrere Verfahren kombiniert oder gegengeprüft. Das erhöht die Aussagekraft und reduziert das Risiko von Fehlbewertungen.
Was steckt dahinter – in einfachen Worten
- Vergleichswert: Sie orientieren sich an realistischen Preisen ähnlicher Objekte. Für viele Wohnimmobilien ist das am „marktnächsten“.
- Ertragswert: Der Wert kommt aus der Rendite. Sie rechnen Mieteinnahmen minus typische Kosten – und setzen das ins Verhältnis zum regional üblichen Zinssatz (Liegenschaftszins).
- Sachwert: Sie schauen auf die Substanz: Was würde das Gebäude (vereinfacht) heute kosten – abzüglich Alter/Verschleiß – plus Boden. Danach wird mit Marktfaktoren angepasst.
Gut zu wissen (für die Ertragswert-Rechnung):
In der Praxis sind die Bewirtschaftungskosten ein häufiger Fehlerpunkt. Die ImmoWertV liefert dafür Modellansätze (Anlage 3). Zudem gibt es für 2026 aktualisierte Richtwerte wie Instandhaltung 14,40 €/m² Wohnfläche/Jahr und Verwaltungspauschalen (objektabhängig).
Schritt-für-Schritt: So berechnen Sie Ihren Immobilienwert selbst
Wenn Sie den Wert selbst ermitteln, ist das Ziel nicht „eine perfekte Zahl“, sondern eine realistische Wertspanne, die Sie begründen können. Genau so geht’s:
Schritt 1: Objektart festlegen und Verfahren wählen
- Eigentumswohnung / Einfamilienhaus (Standard): meist Vergleichswert
- Vermietete Immobilie / Mehrfamilienhaus: meist Ertragswert
- Sehr individuelles Haus / Sonderfall: oft Sachwert als Plausibilisierung
Die Verfahren sind in der ImmoWertV beschrieben.
Schritt 2: Bodenwert ermitteln (BORIS)
Bodenrichtwert x Grundstücksfläche (vereinfacht).
Warum das wichtig ist: Der Bodenwert ist ein harter Anker – besonders bei Häusern.
Schritt 3: Vergleichsdaten sammeln (nicht nur Angebote)
Nutzen Sie möglichst:
- Grundstücksmarktberichte / Daten der Gutachterausschüsse
- seriöse Online-Tools als Gegencheck (nicht als alleinige Wahrheit)
Schritt 4: Zu-/Abschläge sauber ansetzen
Typische Anpassungen:
- Mikrolage (Straße, Lärm, Ausrichtung)
- Zustand & Modernisierung
- Energieeffizienz (wirkt 2026 stärker als früher)
Schritt 5: Ergebnis dokumentieren und plausibilisieren
Schreiben Sie kurz dazu:
- Datenquellen (BORIS, Marktbericht, Vergleichsobjekte)
- Annahmen (Wohnfläche, Zustand, Modernisierungen)
So vermeiden Sie, dass Ihre Schätzung „nur wie ein Gefühl“ wirkt.
Beispiel 1: Eigentumswohnung (Vergleichswert)
Angenommen:
- 75 m² Wohnfläche, gute Lage in einer Stadt
- Vergleichspreise ähnlicher Wohnungen: 4.200 €/m² bis 4.600 €/m²
- Zustand/Energie: leichter Abschlag (z. B. −5%), weil Bad alt / Energie mittel
Wichtig: Das Beispiel zeigt das Prinzip. Ihre echte Spanne hängt stark davon ab, wie gut Ihre Vergleichsdaten sind.
Beispiel 2: Vermietete Immobilie (Ertragswert)
Beim Ertragswert zählt die Rendite-Logik:
- Jahresrohertrag (Miete)
- minus Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung etc.)
- = Reinertrag
- Der Reinertrag wird mit regional typischem Zinssatz (Liegenschaftszins) kapitalisiert + der Bodenwert
2026 gelten aktualisierte Modellansätze (z. B. Instandhaltung 14,40 €/m² Wohnfläche/Jahr). Für eine saubere Rechnung sollten Sie die regionalen Zinssätze/Faktoren möglichst aus dem Gutachterausschuss holen.
Bodenrichtwert und Vergleichspreise finden (BORIS, Gutachterausschuss, Marktberichte)
Hier liegt der größte Hebel für die Genauigkeit: gute Daten rein und brauchbare Wertspanne raus.
Bodenrichtwert: Ihr kostenloser Startpunkt
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für unbebaute Grundstücke in einer Zone. Sie bekommen ihn über BORIS-D oder das jeweilige Landesportal.
Vergleichspreise: Warum Inserate nur die halbe Wahrheit sind
Inserate zeigen, was die Verkäufer haben wollen. Für den Verkehrswert sind aber vor allem tatsächlich erzielte Preise interessant. Deshalb:
- Wenn möglich: Grundstücksmarktberichte / Gutachterausschuss-Daten nutzen
- Portale/Tools: als Orientierung und Gegencheck, nicht als alleinige Quelle
Wo Sie welche Daten finden
Wenn Sie nach Ihrer Selbstbewertung merken, dass die Spanne zu groß ist (z. B. 80.000 € Unterschied), liegt es fast immer an fehlenden Daten: Wohnfläche, Zustand, Vergleichsobjekte oder Mieten. Dann hilft eine kurze fachliche Einordnung oft mehr als noch ein weiterer Rechner.
Welche Unterlagen Sie brauchen
Je besser Ihre Unterlagen, desto kleiner wird die Wertspanne. Viele Fehlbewertungen entstehen nicht, weil jemand „schlecht rechnet“, sondern weil Wohnfläche, Zustand oder Modernisierungen unklar sind.
Unser Tipp: Wenn Sie nur 2 Dinge sauber machen möchten, dann diese: Wohnfläche und Modernisierungsnachweise. Das entscheidet in der Praxis extrem oft über die Plausibilität der Zahl.
Online-Rechner: sinnvoll – aber nur als Gegencheck & typische Fehler vermeiden
Online-Bewertungen sind praktisch, weil sie schnell eine Zahl ausspucken. Wirklich gut werden sie aber erst, wenn Sie sie wie einen Taschenrechner nutzen: als Plausibilisierung Ihrer eigenen Daten – nicht als „Wahrheit“.
So nutzen Sie Online-Rechner richtig
- Erst selbst eine Wertspanne rechnen (z. B. Vergleichswert).
- Dann 1–2 Rechner nutzen und schauen: Liege ich grob im Korridor?
- Wenn die Rechner stark abweichen: prüfen, ob Wohnfläche, Zustand, Modernisierungen oder Lage falsch/zu grob hinterlegt sind.
Seriöse Tools (kostenlos)
- Checkfox.de Immobilienbewertung
- Immobilienscout24 Immobilienbewertung
- Homeday Immobilienbewertung
- Dr. Klein: Immobilienpreise/Einordnung
10 typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden
Unser Tipp: Eine gute Bewertung ist immer nachvollziehbar und datenbasiert. Je sauberer die Grundlage, desto stabiler ist das Ergebnis – auch in Verhandlungen.
Weiterführend: Soll man jetzt seine Immobilie verkaufen oder noch warten?
Fazit: Mit den richtigen Daten zur belastbaren Wertspanne
Sie können den Wert Ihrer Immobilie selbst erstaunlich gut eingrenzen, wenn Sie drei Dinge sauber machen: Bodenrichtwert (BORIS), passende Vergleichsdaten und realistische Zu-/Abschläge für Zustand, Energie und Lage. Online-Rechner sind dann ein guter Gegencheck – aber sie ersetzen keine Unterlagen.
Was nun?
Wenn Sie möchten, prüfen wir Ihre Eckdaten kurz mit Ihnen und sagen Ihnen, welches Verfahren für Ihre Immobilie am besten passt – und ob Ihre Wertspanne realistisch ist. Kostenlos und unverbindlich.
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Häufig gestellte Fragen
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Am schnellsten über BORIS-D oder das jeweilige Landesportal. Dort suchen Sie nach Ort/Adresse und wählen die passende Zone. Der Bodenrichtwert ist ein Richtwert – für den finalen Marktwert brauchen Sie zusätzlich Objektzustand und Vergleichsdaten.
Wie genau ist eine Online-Immobilienbewertung?
Für Standardobjekte kann sie eine gute Orientierung geben, aber sie bleibt eine Schätzung. Je spezieller Lage, Zustand oder Ausstattung, desto größer werden Abweichungen. Nutzen Sie Online-Rechner deshalb am besten als Gegencheck zu Ihrer eigenen Wertspanne.
Welches Verfahren ist für eine Eigentumswohnung am sinnvollsten?
Meist das Vergleichswertverfahren, weil es sich an Preisen ähnlicher Wohnungen orientiert. Wichtig ist, dass die Vergleiche wirklich ähnlich sind (Baujahr, Zustand, Mikrolage) und Sie Hausgeld/Rücklagen berücksichtigen.
Welches Verfahren passt für ein vermietetes Haus oder Mehrfamilienhaus?
Hier ist häufig der Ertragswert passend, weil Mieteinnahmen und Kosten die zentrale Rolle spielen. Entscheidend sind realistische Mieten (nachhaltig) und sauber angesetzte Bewirtschaftungskosten.
Zählt der Wert aus dem Rechner für Bank, Finanzamt oder Gericht?
In der Regel nein. Für Finanzierung, Erbschaft/Schenkung oder Streitfälle wird oft ein Gutachten oder eine belastbare Wertermittlung verlangt. Ihre Selbstbewertung hilft aber, sich vorzubereiten und Angebote besser einzuordnen.
Warum weichen meine Ergebnisse je nach Rechner so stark ab?
Weil viele Tools unterschiedliche Datenquellen und Annahmen nutzen (Vergleichsdaten, Lageabgrenzung, Zustandsannahmen). Häufige Ursachen sind unklare Wohnfläche, fehlende Modernisierungsinfos oder Mikrolage-Effekte. Dann hilft: Daten nachschärfen und erneut plausibilisieren.
