Immobilienbewertung bei Erbschaft & Schenkung – Steuer richtig berechnen und Vermögen schützen
Eine Immobilie geerbt oder verschenkt? Das Finanzamt bewertet oft näher am Marktwert als erwartet. Wir zeigen Ihnen, wie die Immobilienbewertung funktioniert, welche Freibeträge gelten und wie Sie mit einem Gutachten Ihre Steuerlast prüfen können.
Wussten Sie, dass das Finanzamt Immobilien seit dem Jahressteuergesetz 2022 deutlich näher am Verkehrswert bewertet – und dadurch oft 20–30 % höhere Steuerwerte entstehen? Gerade bei Erbschaft oder Schenkung entscheidet der sogenannte gemeine Wert gemäß § 9 Bewertungsgesetz (BewG) über die Höhe der Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
Viele Erben erleben beim Steuerbescheid eine unangenehme Überraschung, weil sie die Bewertungsmethodik nicht kennen. In diesem Ratgeber erfahren Sie: Wie das Finanzamt Immobilien bewertet, welche Freibeträge und Steuersätze gelten, welche Steuerbefreiungen möglich sind und wie Sie mit einem Gutachten Ihre Steuerlast legal reduzieren können.
Das Wichtigste in Kürze
- Maßgeblich ist der gemeine Wert (Verkehrswert) nach § 9 BewG
- Bewertet wird nach Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren
- Freibeträge und Steuersätze bleiben 2026 unverändert
- Familienheime können vollständig steuerfrei übertragen werden
- Mit § 198 BewG kann ein niedrigerer Verkehrswert nachgewiesen werden
- Schenkungen unterliegen der 10-Jahres-Regel
Rechtliche Grundlagen der Immobilienbewertung bei Erbschaft
Die Besteuerung von Immobilien bei Erbschaft oder Schenkung basiert auf drei zentralen Rechtsquellen:
- Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG)
- Bewertungsgesetz (BewG)
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021)
Das ErbStG regelt, wer steuerpflichtig ist, welche Freibeträge gelten und wie hoch die Steuersätze ausfallen (§§ 16, 19 ErbStG).
Das Bewertungsgesetz legt fest, wie der steuerliche Immobilienwert ermittelt wird (§§ 177–198 BewG). Entscheidend ist dabei der gemeine Wert, also der Verkehrswert am Bewertungsstichtag.
Was hat sich seit 2023 geändert?
Durch das Jahressteuergesetz 2022 wurde die Bewertung stärker an die ImmoWertV angepasst. Das Ziel war eine realitätsnähere Verkehrswertermittlung.
Die Folge:
- geringere pauschale Abschläge
- aktualisierte Vervielfältiger
- angepasste Bewirtschaftungskosten
- höhere Bewertungsansätze in vielen Regionen
Eine Reform der Freibeträge oder Steuersätze ist 2026 nicht in Kraft. Politische Vorschläge (z. B. Lebensfreibetrag) befinden sich lediglich im Diskussionsstadium.
Welche Bewertungsverfahren wendet das Finanzamt bei Erbschaft an?
Das Finanzamt entscheidet nicht frei über die Methode. Die Bewertung richtet sich nach § 182 BewG und hängt von der Art der Immobilie ab.
Die Zuordnung ist gesetzlich geregelt.
Je nach Verfahren ergeben sich deutliche Bewertungsunterschiede. Das ist für die Steuerhöhe entscheidend.
1. Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) wird vor allem bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewendet.
Das Finanzamt greift auf:
- Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse
- Vergleichsfaktoren
- Marktanpassungsfaktoren
zurück.
Weicht Ihre Immobilie in Zustand, Ausstattung oder Lage ab, werden Zu- oder Abschläge vorgenommen.
Problematisch: Viele Eigentümer kennen die Vergleichsdaten nicht und können die Herleitung kaum nachvollziehen.
2. Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren (§§ 184–188 BewG) ist typisch für vermietete Immobilien. Hier zählt nicht primär die Substanz, sondern der Ertrag.
Vereinfacht dargestellt:
Die Bewirtschaftungskosten werden jährlich über BMF-Indizes angepasst. Dadurch können die Bewertungsansätze 2026 höher ausfallen als in den Vorjahren.
Gerade bei Mehrfamilienhäusern entstehen hier oft hohe Steuerwerte.
3. Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG) wird angewendet, wenn keine geeigneten Vergleichswerte oder nachhaltigen Erträge vorliegen.
Es basiert auf den Herstellungskosten des Gebäudes.
Das Ergebnis ist der steuerliche Grundbesitzwert.
Wichtig zu wissen:
- Das Finanzamt wendet die Verfahren standardisiert an.
- Individuelle Objektbesonderheiten werden nicht immer vollständig berücksichtigt.
- Genau hier setzt § 198 BewG an – der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts durch ein Gutachten.
Freibeträge & Steuersätze bei Erbschaft & Schenkung
Die gute Nachricht zuerst: Die Freibeträge wurden 2026 nicht geändert.
Wie viel steuerfrei bleibt, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Dieser bestimmt die Steuerklasse gemäß § 16 ErbStG.
Wichtig:
- Die Freibeträge gelten pro Erwerb.
- Bei Schenkungen können sie alle 10 Jahre erneut genutzt werden.
- Frühere Erwerbe innerhalb von 10 Jahren werden angerechnet.
Gerade bei Immobilien lohnt sich eine strategische Planung über mehrere Jahre.
Steuersätze nach Steuerklasse
Übersteigt der Immobilienwert den Freibetrag, wird der verbleibende Betrag progressiv besteuert. Die Höhe richtet sich nach § 19 ErbStG.
Beispiel:
Erbt ein Kind eine Immobilie im Wert von 800.000 €, bleiben 400.000 € steuerfrei. Der verbleibende Betrag von 400.000 € wird progressiv nach Steuerklasse I besteuert.
Der Unterschied zwischen Steuerklasse I und III kann mehrere hunderttausend Euro ausmachen. Der Verwandtschaftsgrad ist daher steuerlich entscheidend.
Steuerbefreiungen für Immobilien bei Erbschaft & Schenkung
Nicht jede geerbte oder verschenkte Immobilie führt automatisch zu Steuerzahlungen. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz sieht wichtige Befreiungen vor, insbesondere für selbstgenutztes Wohneigentum.
Das Familienheim – vollständige Steuerbefreiung möglich
Die wichtigste Ausnahme ist die sogenannte Familienheim-Regelung nach § 13 ErbStG.
Wichtig:
- Die Immobilie muss unverzüglich selbst genutzt werden.
- Bei Kindern gilt eine Wohnflächenbegrenzung von 200 m².
- Die Selbstnutzung muss 10 Jahre bestehen bleiben, sonst entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.
Diese Regelung kann Ihnen mehrere hunderttausend Euro Steuer sparen.
Nießbrauch und Wohnrecht als Wertminderung
Wird eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt und behält sich der Schenker ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht vor, vermindert sich der steuerliche Wert.
Das liegt daran, dass die Nutzung wirtschaftlich eingeschränkt ist. Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird nach festen Vervielfältigern berechnet.
Strategisch eingesetzt, kann das die Steuerlast deutlich reduzieren.
Sonderfälle
Weitere Befreiungen betreffen:
- Kultur- und denkmalgeschützte Immobilien
- Volkswohlfahrtsgrundbesitz
- Sonderregelungen bei Erbbaurechten oder im Bau befindlichen Objekten
Die Details sind komplex und sollten im Einzelfall geprüft werden.
Ablauf und Fristen beim Finanzamt
Viele Erben unterschätzen die Fristen. Dabei kann ein Versäumnis teuer werden.
1. Anzeige beim Finanzamt
- Der Erwerb muss innerhalb von 3 Monaten nach Kenntnis angezeigt werden (§ 30 ErbStG).
- Das zuständige Finanzamt ist in der Regel das Wohnsitzfinanzamt des Erblassers oder Schenkers.
2. Erbschaftsteuererklärung
- Liegt der Wert über dem Freibetrag, fordert das Finanzamt zur Abgabe einer Steuererklärung auf.
- Die Bewertung erfolgt meist standardisiert nach BewG.
3. Steuerbescheid und Einspruch
Nach Prüfung erlässt das Finanzamt einen Steuerbescheid.
Ist der angesetzte Immobilienwert zu hoch, kann innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden.
Hier kommt § 198 BewG ins Spiel: Der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts durch ein qualifiziertes Gutachten ist möglich.
Unserer Erfahrung nach lohnt sich dieser Schritt besonders bei:
- stark renovierungsbedürftigen Immobilien
- besonderen Belastungen (Nießbrauch, Wohnrechte)
- schwacher Marktlage
Immobilienbewertung prüfen und Steuerlast legal senken
Viele Steuerbescheide basieren auf standardisierten Bewertungsverfahren. Das Finanzamt prüft nicht jede individuelle Besonderheit im Detail.
Genau hier entsteht Potenzial.
§ 198 BewG – Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts
Wenn der vom Finanzamt angesetzte Wert zu hoch erscheint, können Sie einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen.
Voraussetzung:
- Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen
- oder Wertgutachten des Gutachterausschusses
In der Praxis lassen sich Bewertungsansätze häufig um 20–50 % reduzieren – besonders bei:
- Renovierungsstau
- ungünstiger Lage
- besonderen Belastungen
- schwieriger Vermietbarkeit
Gerade bei hohen Immobilienwerten amortisieren sich Gutachterkosten oft sehr schnell.
Strategische Steueroptimierung bei Schenkungen
Immobilien müssen nicht zwingend erst im Erbfall übertragen werden.
Wichtige Gestaltungsansätze:
Unserer Erfahrung nach wird das größte Sparpotenzial verschenkt, weil:
- kein Gutachten eingeholt wird
- Fristen versäumt werden
- die 10-Jahres-Regel ignoriert wird
Eine frühzeitige Bewertung schafft Klarheit – und Planungssicherheit.
Fazit: Immobilienbewertung bei Erbschaft & Schenkung strategisch angehen
Die Immobilienbewertung bei Erbschaft und Schenkung ist komplexer als früher. Durch die Anpassungen seit dem Jahressteuergesetz 2022 liegen die Steuerwerte häufig näher am Marktwert – und damit höher als erwartet.
Entscheidend sind:
- das richtige Bewertungsverfahren
- die korrekte Nutzung der Freibeträge
- mögliche Steuerbefreiungen
- die Option eines Gutachtens nach § 198 BewG
Wer hier strategisch vorgeht, kann die Steuerlast erheblich beeinflussen.
Und nun?
Lassen Sie den Immobilienwert professionell prüfen und sichern Sie sich eine fundierte Entscheidungsbasis – bevor der Steuerbescheid endgültig wird.
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Häufig gestellte Fragen
Wie bewertet das Finanzamt meine geerbte Immobilie?
Das Finanzamt ermittelt den gemeinen Wert (Verkehrswert) nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Je nach Immobilientyp kommt das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zur Anwendung. Die Bewertung erfolgt standardisiert.
Kann ich den vom Finanzamt angesetzten Immobilienwert anfechten?
Ja. Nach § 198 BewG können Sie einen niedrigeren Verkehrswert durch ein qualifiziertes Gutachten nachweisen. Der Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Zugang des Steuerbescheids eingelegt werden.
Wie hoch ist der Freibetrag für Kinder bei einer Erbschaft?
Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 € pro Elternteil gemäß § 16 ErbStG. Dieser kann bei Schenkungen alle 10 Jahre erneut genutzt werden.
Ist das Familienheim wirklich steuerfrei?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Ehepartner können das selbstgenutzte Familienheim steuerfrei erben oder geschenkt bekommen. Kinder profitieren bis zu einer Wohnfläche von 200 m², wenn sie die Immobilie 10 Jahre selbst nutzen.
Was bedeutet die 10-Jahres-Regel bei Schenkungen?
Mehrere Schenkungen innerhalb von 10 Jahren werden zusammengerechnet. Erst nach Ablauf von 10 Jahren können Freibeträge erneut vollständig genutzt werden.
Lohnt sich ein Gutachten zur Reduzierung der Steuer?
Gerade bei hohen Immobilienwerten ja. In vielen Fällen lassen sich durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten deutliche Reduzierungen erreichen. Ob sich das lohnt, hängt vom Einzelfall ab.
