Ertragswertverfahren bei Immobilien: So wird der Wert von Mietobjekten berechnet

Wussten Sie, dass ein einziger Prozentpunkt Unterschied beim Liegenschaftszinssatz den Verkehrswert eines Mehrfamilienhauses um hunderttausende Euro verschieben kann? Genau das ist der Grund, warum das Ertragswertverfahren das komplexeste und gleichzeitig einflussreichste der drei gesetzlich normierten Bewertungsverfahren ist. Im Gegensatz zum Sachwertverfahren, das den Substanzwert eines Gebäudes ermittelt, oder dem Vergleichswertverfahren, das auf tatsächlichen Transaktionsdaten basiert, beantwortet das Ertragswertverfahren eine fundamental andere Frage: Wie viel ist eine Immobilie wert, wenn ihr Wert einzig und allein aus ihrer zukünftigen Ertragskraft abgeleitet wird?

Dieser Ratgeber erklärt Ihnen die vollständige Berechnungssystematik nach ImmoWertV 2022, die aktualisierten Bewirtschaftungskostenansätze für dieses Jahr und zeigt anhand zweier vollständig durchgerechneter Beispiele, wie der Verkehrswert Schritt für Schritt entsteht.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Ertragswertverfahren ist das Standardbewertungsverfahren für renditeorientierte Immobilien: Mehrfamilienhäuser, Büro- und Geschäftshäuser, Handels- und Logistikimmobilien sowie gemischt genutzte Objekte.
• Rechtliche Grundlage sind § 194 BauGB (Definition des Verkehrswerts) sowie die ImmoWertV 2022 (§§ 28–30), die seit dem 1. Januar 2022 bundesweit verbindlich gilt und den Grundsatz der Modellkonformität gesetzlich verankert.
• Das Verfahren basiert auf dem Separationsprinzip: Grundstück und Gebäude werden getrennt bewertet; der Bodenwert wird über die gesamte Restnutzungsdauer marktüblich verzinst.
• Der Liegenschaftszinssatz ist die Stellschraube mit dem größten Einfluss: Ein Unterschied von 1 Prozentpunkt kann bei einem Objekt mit 40 Jahren Restnutzungsdauer den Vervielfältiger um mehr als zwei Punkte verschieben.
• Die Bewirtschaftungskostenansätze 2026 sind nach Verbraucherpreisindex um 2,3 % gestiegen: Instandhaltung Wohnen 14,40 €/m²/Jahr, Verwaltung EFH/ZFH 367 €/WE/Jahr.
• Das Finanzamt rechnet für Erbschaft- und Schenkungsteuer mit typisierten § 256 BewG-Zinssätzen (EFH: 2,5 %, ETW: 3,0 %, MFH ≤6 WE: 4,0 %, MFH >6 WE: 4,5 %) – lokale Gutachterausschusswerte haben nach FG Berlin-Brandenburg 2024 jedoch grundsätzlich Vorrang.

Was ist das Ertragswertverfahren – und wann wird es angewendet?

Das Ertragswertverfahren basiert auf der ökonomischen Prämisse, dass der Wert einer Immobilie untrennbar mit ihrer zukünftigen Ertragskraft verknüpft ist. Für einen rationalen Investor ist der Kaufpreis das Äquivalent für künftige Zahlungsströme – nicht für den Bauzustand oder die Herstellungskosten. Das Verfahren spiegelt damit das tatsächliche Entscheidungskalkül von Renditeinvestoren wider.

Angewendet wird es bei allen Liegenschaften, bei denen die Erzielung einer Rendite im Vordergrund steht und verlässliche Marktmieten abgeleitet werden können. Voraussetzung ist außerdem eine nachhaltige Drittverwendungsfähigkeit des Objekts. Für selbstgenutzte Einfamilienhäuser oder Objekte ohne funktionierenden Mietmarkt ist das Verfahren dagegen ungeeignet.

Neben der privaten Verkehrswertermittlung durch Sachverständige kommt das Ertragswertverfahren auch im steuerlichen Kontext zum Tragen: Bei Erbschaften, Schenkungen und der Feststellung von Grundsteuerwerten wendet das Finanzamt eine vereinfachte, typisierte Variante nach §§ 184–188 BewG an.

Weiterführend: Immobilienbewertung bei Erbschaft & Schenkung – Steuer richtig berechnen und Vermögen schützen

Weiterführend: Welche Immobilienbewertung akzeptiert das Finanzamt?

Weiterführend: Eine vollständige Übersicht aller drei Bewertungsverfahren und ihrer Anwendungsfälle finden Sie in unserem Ratgeber Immobilienbewertung: Welche Verfahren gibt es?

Gesetzlicher Rahmen: § 194 BauGB und der Paradigmenwechsel der ImmoWertV 2022

Die Ermittlung des Verkehrswerts ist in Deutschland streng reguliert. Die gesetzliche Grundlage bildet § 194 BauGB, der den Verkehrswert als den Preis definiert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Weiterführend: Verkehrswertgutachten – wann ist es Pflicht?

Zur Operationalisierung dieser Vorgabe dient die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die am 1. Januar 2022 in Kraft getretene Novelle – häufig als ImmoWertV 2021 bezeichnet – leitete einen grundlegenden Paradigmenwechsel ein. Sie löste die alten Wertermittlungsrichtlinien sowie die frühere ImmoWertV 2010 ab und überführte die Vorgaben in ein bundesweit einheitliches, zwingend anzuwendendes Regelwerk.

Der Kern dieser Reform ist die gesetzliche Verankerung des Grundsatzes der Modellkonformität (§ 7 ImmoWertV). Er besagt: Ein Gutachter muss bei der Bewertung exakt dieselben Modellansätze und Definitionen verwenden, die auch der örtliche Gutachterausschuss bei der Ableitung seiner Marktdaten – insbesondere der Liegenschaftszinssätze – angewendet hat. Kombiniert ein Gutachter inkonsistente Parameter aus unterschiedlichen Quellen, entsteht ein verfälschter Verkehrswert, der den Anforderungen der ImmoWertV nicht standhält.

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, die auf Basis tatsächlicher Transaktionen Kaufpreissammlungen führen, bilden damit das fundamentale Bindeglied zur realen Marktsituation.

Das steuerliche Gegenstück – das vereinfachte Ertragswertverfahren nach §§ 184–188 BewG – folgt einer anderen Logik: Es arbeitet mit standardisierten, typisierten Parametern, die eine Massenbewertung ohne Ortsbesichtigung ermöglichen, im Einzelfall aber erheblich vom realen Marktwert abweichen können.

Weiterführend: Was das Finanzamt bei Erbschaft und Schenkung als Bewertungsnachweis akzeptiert, erklärt unser Ratgeber Welche Immobilienbewertung akzeptiert das Finanzamt?

Das Separationsprinzip: Bodenwert und Gebäudeertragswert

Das Ertragswertverfahren basiert auf dem sogenannten Separationsprinzip. Es trennt das Grundstück in zwei wirtschaftlich grundverschiedene Komponenten: den unvergänglichen Grund und Boden sowie die zeitlich begrenzt nutzbare bauliche Anlage.

Grund und Boden nutzt sich nicht ab – sein Wert bleibt dauerhaft erhalten. Das Gebäude hingegen hat eine begrenzte wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Aus dieser Unterschiedlichkeit folgt die zentrale Rechenlogik: Der Bodenwert muss über die gesamte Restnutzungsdauer marktüblich verzinst werden; dieser Verzinsungsbetrag wird vom Gesamtnettoertrag abgezogen, um den reinen Ertragsanteil des Gebäudes – den Gebäudereinertrag – zu isolieren.

Die vollständige Berechnungskette lässt sich in sieben Stufen zusammenfassen:

1. Bodenwert ermitteln (Bodenrichtwert × Fläche)
2. Jahresrohertrag berechnen (Marktmiete × Fläche × 12)
3. Bewirtschaftungskosten abziehen: Grundstücksreinertrag
4. Bodenwertverzinsung abziehen: Gebäudereinertrag
5. Vervielfältiger berechnen (aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer)
6. Gebäudeertragswert ermitteln (Gebäudereinertrag × Vervielfältiger)
7. Vorläufigen Ertragswert bilden (Gebäudeertragswert + Bodenwert) und boG-Korrekturen vornehmen

Schritt für Schritt: Die Berechnung im Detail

1. Der Bodenwert

Der Bodenwert wird im Vergleichswertverfahren ermittelt, indem der amtliche Bodenrichtwert der Gemeinde mit der Grundstücksfläche multipliziert wird:

BW = BRW × A

Der Bodenrichtwert (BRW) ist die Wertzone einer Gemeinde für einen bestimmten Stichtag, abgeleitet aus tatsächlichen Kaufpreisen und veröffentlicht von den Gutachterausschüssen. Er ist kostenlos über das BORIS-System abrufbar. Wichtig: In Metropollagen wie Frankfurt oder München können Bodenrichtwerte von über 2.000 €/m² die Bodenwertverzinsung so dominieren, dass sie den Gebäudereinertrag nahezu aufzehrt.

2. Der Jahresrohertrag: Marktmiete oder tatsächliche Miete?

Der Jahresrohertrag repräsentiert die Summe aller nachhaltig erzielbaren Einnahmen bei vollständiger Vermietung:

RE_roh = W_fläche × M_markt × 12

Grundsätzlich schreibt § 31 Abs. 2 ImmoWertV vor, dass die marktüblich erzielbare Miete anzusetzen ist – nicht die vertragliche Ist-Miete. Das stellt sicher, dass das Ertragspotenzial des Objekts objektiv abgebildet wird und nicht von der Mietpreisgestaltung des aktuellen Eigentümers abhängt.

Die Formulierung der novellierten ImmoWertV erzeugt jedoch eine intensive Fachdiskussion: Sie legt nahe, die tatsächliche Miete heranzuziehen, wenn sie „nicht erheblich" von der Marktmiete abweicht. Was „erheblich" bedeutet, lässt die Verordnung offen. In der Praxis werden Grenzen von 5 %, 10 % oder 20 % diskutiert. Da sich eine Mietabweichung über den Vervielfältiger nahezu eins zu eins auf den Gebäudeertragswert überträgt, plädieren viele Sachverständige dafür, die Schwelle bereits bei 2 % anzusetzen. Weicht die Vertragsmiete erheblich ab, wird in der Praxis mit der Marktmiete gerechnet; die Mietdifferenz (Under-Rent oder Over-Rent) fließt für die Restlaufzeit des Vertrags als vorübergehendes besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal (boG) ein.

3. Die Bewirtschaftungskosten 2026

Bewirtschaftungskosten nach § 32 ImmoWertV umfassen ausschließlich nicht umlagefähige Ausgaben – also Kosten, die der Eigentümer selbst trägt und nicht auf die Mieter umlegen kann. Sie gliedern sich in vier Säulen:

1. Verwaltungskosten: Personal, Buchhaltung, Eigentümervertretung. Müssen auch bei Selbstverwaltung als fiktiver Aufwand angesetzt werden.

2. Instandhaltungskosten: Reparaturen an Dach, Heizung, Sanitäranlagen. Nicht enthalten: wertsteigernde Modernisierungen.

3. Mietausfallwagnis: Kalkulatorischer Puffer für Leerstand und uneinbringliche Forderungen.

4. Nicht umlagefähige Betriebskosten: Kosten, die aufgrund gesetzlicher Bestimmungen oder Leerstands vom Eigentümer getragen werden.

Um die Modellkonformität zu gewährleisten, schreibt Anlage 3 der ImmoWertV standardisierte Modellansätze vor. Diese sind an den Verbraucherpreisindex gekoppelt und steigen für 2026 um 2,3 % gegenüber dem Vorjahr:

Quelle: Sprengnetter, neue Bewirtschaftungskosten-Ansätze für 2026

Ergänzender Hinweis zur AfA: Im Ertragswertverfahren wird die Alterung direkt über die begrenzte Restnutzungsdauer im Vervielfältiger abgebildet. Für steuerliche Zwecke sind Abschreibungssätze nach § 9 EStG (2 % für Baujahre nach 1925, 2,5 % für Baujahre vor 1925) als Werbungskosten abziehbar – im Verkehrswertgutachten werden sie jedoch nicht zusätzlich als Bewirtschaftungskosten abgezogen, um eine Doppelberücksichtigung zu vermeiden.

4. Der Grundstücksreinertrag

Vom Jahresrohertrag werden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen:

RE_grst = RE_roh − BWK

5. Der Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz ist die wirkungsstärkste Variable im gesamten Verfahren. Er drückt die Renditeerwartung des Marktes für ein spezifisches Risikoprofil aus. Ein niedriger Satz (unter 3 %) signalisiert ein risikoarmes Investment in bester Lage mit hoher Wertstabilität; ein hoher Satz (über 6 %) spiegelt erhöhte Risiken durch Leerstand, strukturelle Standortschwäche oder hohe Spezialisierung wider.

Die örtlichen Gutachterausschüsse leiten diese Sätze kontinuierlich aus tatsächlichen Kaufpreisen ab. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) veröffentlicht Orientierungsrahmen, die die Marktlage 2026 abbilden:

Quellen: IVD Liegenschaftszinssätze 2026; ImmoScout24 Liegenschaftszinssatz; bodenrichtwerte-deutschland.de

Was bestimmt, ob ein Objekt an der Ober- oder Untergrenze liegt? Drei Faktoren sind entscheidend: Die Lage (Metropole vs. strukturschwache Region), die Restnutzungsdauer (je älter und sanierungsbedürftiger, desto höher der Zinssatz) und der Nutzungstyp (Gewerbe trägt strukturell höhere Risiken als Wohnen und liegt daher tendenziell an der Oberkante der Spanne).

Steuerliche Auffangwerte nach § 256 BewG: Liegen für ein Objekt keine Gutachterausschussdaten vor, greift das Finanzamt auf gesetzlich festgelegte Zinssätze zurück:

• EFH/ZFH: Basiswert 2,5 % (sinkt bei sehr hohen Bodenwerten auf min. 1,5 %)
• ETW: Basiswert 3,0 % (sinkt bei hohen Bodenwerten auf min. 2,0 %)
• MFH bis 6 Wohnungen: fester Satz 4,0 %
• MFH über 6 Wohnungen: fester Satz 4,5 %

6. Der Vervielfältiger (Barwertfaktor)

Der Vervielfältiger kapitalisiert den Gebäudereinertrag über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Er wird finanzmathematisch aus Liegenschaftszinssatz (i_L) und Restnutzungsdauer (n) abgeleitet:

V = [(1 + i_L)^n − 1] / [(1 + i_L)^n × i_L]

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer beschreibt, wie lange das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich sinnvoll nutzbar ist. Ist ein Gebäude trotz hohen Alters weiterhin vollständig bewohnbar, schreibt der Gesetzgeber vor, dass eine Restnutzungsdauer von mindestens 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer anzusetzen ist.

Der Vervielfältiger reagiert stark nichtlinear auf Zinsänderungen: Bei 3,0 % Liegenschaftszins und 40 Jahren RND beträgt er 23,11 – bei 3,5 % nur noch 21,36. Dieser Unterschied von knapp zwei Punkten multipliziert sich direkt mit dem Gebäudereinertrag und bewirkt bei einem mittleren Mehrfamilienhaus regelmäßig Wertunterschiede im fünf- bis sechsstelligen Bereich.

7. Gebäudeertragswert, vorläufiger Ertragswert und boG-Korrekturen

Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus:

GEW = RE_geb × V

Der vorläufige Ertragswert addiert Gebäudeertragswert und Bodenwert:

EW_vorl = GEW + BW

Vom vorläufigen Ertragswert werden anschließend besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) abgezogen oder aufgeschlagen. Typische wertmindernde boG: behebbare Baumängel (konkret kalkulierte Sanierungskosten), Feuchtigkeitsschäden, Under-Rent-Situationen bei deutlich unter Markt liegenden Mietverträgen. Das Ergebnis ist der finale Verkehrswert – kaufmännisch auf volle 1.000 Euro gerundet.

Die drei Verfahrensvarianten nach ImmoWertV

Die §§ 28 bis 30 ImmoWertV normieren drei methodische Varianten, die je nach Datenlage und Ertragssituation gewählt werden:

<div class="cf-table_component"> <table> <thead> <tr> <th>Variante</th> <th>Rechtsgrundlage</th> <th>Rechenlogik</th> <th>Typischer Anwendungsfall</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td><strong>Allgemeines Ertragswertverfahren</strong></td> <td>§ 28 ImmoWertV</td> <td>Strikte Trennung: Bodenwertverzinsung wird vom Grundstücksreinertrag abgezogen; verbleibender Gebäudereinertrag wird mit Vervielfältiger kapitalisiert; dann Bodenwert addiert</td> <td>Alle gängigen Mietobjekte mit stabilen Ertragsverhältnissen; Standardverfahren</td> </tr> <tr> <td><strong>Vereinfachtes Ertragswertverfahren</strong></td> <td>§ 29 ImmoWertV</td> <td>Gesamter Grundstücksreinertrag wird ohne vorherigen Abzug der Bodenwertverzinsung kapitalisiert; Bodenwert wird über Restnutzungsdauer abgezinst und hinzugerechnet. Mathematisch identisches Ergebnis wie allgemeines Verfahren.</td> <td>Objekte mit sehr kurzer Restnutzungsdauer oder untergeordnetem Bodenwertanteil</td> </tr> <tr> <td><strong>Periodisches Ertragswertverfahren</strong></td> <td>§ 30 ImmoWertV</td> <td>Nettozahlungsströme werden für einzelne Perioden separat ermittelt und abgezinst; bricht mit der Annahme gleichbleibender Erträge</td> <td>Staffelmietvereinbarungen, befristete Mietverträge mit Neupositionierung, geplante Modernisierungen</td> </tr> </tbody> </table> </div>

Ertragswertverfahren und Steuer: Wo der Hebel für Erben liegt

Das steuerliche Ertragswertverfahren nach BewG arbeitet mit bundesweit einheitlichen, typisierten Parametern – ohne Ortsbesichtigung, ohne lokale Marktdatenauswertung. Das erzeugt systematisch zwei Arten von Abweichungen.

Erstens setzt das Finanzamt die gesetzlichen § 256 BewG-Zinssätze an, wenn keine lokalen Gutachterausschussdaten vorliegen. Diese typisierten Sätze weichen in Regionen, in denen der Markt seit den Zinserhöhungen 2022 deutlich korrigiert hat, erheblich von den tatsächlich marktüblichen Sätzen ab. Da ein höherer Liegenschaftszinssatz zu einem niedrigeren Vervielfältiger und damit zu einem niedrigeren Ertragswert führt, kann der Nachweis des lokalen, vom Gutachterausschuss ausgewiesenen Zinssatzes die Steuerlast erheblich senken.

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat mit Urteil vom 24. April 2024 die Rechte der Steuerpflichtigen hier entscheidend gestärkt: Es bestätigte, dass die marktkonformen, vom lokalen Gutachterausschuss ermittelten Liegenschaftszinssätze den typisierten BewG-Werten grundsätzlich vorzuziehen sind, sofern sie den tatsächlichen regionalen Markt abbilden. Bei einer Immobilie im Wert von einer Million Euro lassen sich durch den Nachweis des niedrigeren lokalen Zinssatzes Ersparnisse bei der Erbschaftsteuer von 50.000 bis 150.000 Euro realisieren.

Der rechtliche Hebel dafür ist § 198 BewG – die Öffnungsklausel, die den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts erlaubt. Das Instrument: ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV, das den lokalen Liegenschaftszinssatz substanziiert belegt.

Weiterführend: Wie § 198 BewG funktioniert und welche Fristen gelten, erklärt unser Ratgeber Verkehrswertgutachten: Wann ist es Pflicht?

Berechnungsbeispiele nach ImmoWertV 2026

Szenario A: Mehrfamilienhaus Frankfurt-Bornheim

Objektdaten: 6 Wohneinheiten à 75 m², Grundstück 400 m², Bodenrichtwert 1.200 €/m², Marktmiete 11,00 €/m²/Monat, RND 40 Jahre, Liegenschaftszinssatz 3,5 %, boG: Dachschaden 15.000 €.

1. Bodenwert: 400 m² × 1.200 €/m² = 480.000 €

2. Jahresrohertrag: 450 m² × 11,00 €/m² × 12 Monate = 59.400 €/Jahr

3. Bewirtschaftungskosten 2026:

• Instandhaltung: 450 m² × 14,40 €/m² = 6.480 €
• Verwaltung: 6 WE × 367,00 € = 2.202 €
• Mietausfallwagnis (2 %): 59.400 € × 2 % = 1.188 €
• Summe BWK: 9.870 €/Jahr

4. Grundstücksreinertrag: 59.400 € − 9.870 € = 49.530 €/Jahr

5. Bodenwertverzinsung: 480.000 € × 3,5 % = 16.800 €/Jahr

6. Gebäudereinertrag: 49.530 € − 16.800 € = 32.730 €/Jahr

7. Vervielfältiger (i_L = 3,5 %, n = 40 Jahre): V = (1,035⁴⁰ − 1) / (1,035⁴⁰ × 0,035) ≈ 21,36

8. Gebäudeertragswert: 32.730 € × 21,36 = 699.112,80 €

9. Vorläufiger Ertragswert: 699.112,80 € + 480.000 € = 1.179.112,80 €

10. Abzug boG (Dachschaden): 1.179.112,80 € − 15.000 € = 1.164.112,80 € ≈ 1.164.000 €

Szenario B: Einfamilienhaus mittlere Wohnlage

Objektdaten: 120 m² Wohnfläche, Grundstück 400 m², Bodenrichtwert 400 €/m², Marktmiete 12,00 €/m²/Monat, RND 40 Jahre, Liegenschaftszinssatz 3,0 %, boG: Kellerfeuchte 10.000 €.

1. Bodenwert: 400 m² × 400 €/m² = 160.000 €

2. Jahresrohertrag: 120 m² × 12,00 €/m² × 12 Monate = 17.280 €/Jahr

3. Bewirtschaftungskosten 2026:

• Instandhaltung: 120 m² × 14,40 €/m² = 1.728 €
• Verwaltung: 1 Gebäude × 367,00 € = 367 €
• Mietausfallwagnis (2 %): 17.280 € × 2 % = 345,60 €
• Summe BWK: 2.440,60 €/Jahr

4. Grundstücksreinertrag: 17.280 € − 2.440,60 € = 14.839,40 €/Jahr

5. Bodenwertverzinsung: 160.000 € × 3,0 % = 4.800 €/Jahr

6. Gebäudereinertrag: 14.839,40 € − 4.800 € = 10.039,40 €/Jahr

7. Vervielfältiger (i_L = 3,0 %, n = 40 Jahre): V = (1,03⁴⁰ − 1) / (1,03⁴⁰ × 0,03) ≈ 23,11

8. Gebäudeertragswert: 10.039,40 € × 23,11 = 232.010,53 €

9. Vorläufiger Ertragswert: 232.010,53 € + 160.000 € = 392.010,53 €

10. Abzug boG (Kellerfeuchte): 392.010,53 € − 10.000 € = 382.010,53 € ≈ 382.000 €

Vergleichende Zusammenfassung

<div class="cf-table_component"> <table> <thead> <tr> <th>Parameter</th> <th>Szenario A: MFH Frankfurt</th> <th>Szenario B: EFH Wohnlage</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td><strong>Grundstücksfläche</strong></td> <td>400 m²</td> <td>400 m²</td> </tr> <tr> <td><strong>Bodenrichtwert</strong></td> <td>1.200 €/m²</td> <td>400 €/m²</td> </tr> <tr> <td><strong>Bodenwert</strong></td> <td>480.000 €</td> <td>160.000 €</td> </tr> <tr> <td><strong>Jahresrohertrag</strong></td> <td>59.400 €</td> <td>17.280 €</td> </tr> <tr> <td><strong>Bewirtschaftungskosten</strong></td> <td>−9.870 €</td> <td>−2.440,60 €</td> </tr> <tr> <td><strong>Grundstücksreinertrag</strong></td> <td>49.530 €</td> <td>14.839,40 €</td> </tr> <tr> <td><strong>Bodenwertverzinsung</strong></td> <td>−16.800 € (bei 3,5 %)</td> <td>−4.800 € (bei 3,0 %)</td> </tr> <tr> <td><strong>Gebäudereinertrag</strong></td> <td>32.730 €</td> <td>10.039,40 €</td> </tr> <tr> <td><strong>Vervielfältiger</strong></td> <td>21,36</td> <td>23,11</td> </tr> <tr> <td><strong>Gebäudeertragswert</strong></td> <td>699.112,80 €</td> <td>232.010,53 €</td> </tr> <tr> <td><strong>Vorläufiger Ertragswert</strong></td> <td>1.179.112,80 €</td> <td>392.010,53 €</td> </tr> <tr> <td><strong>boG-Abzug</strong></td> <td>−15.000 € (Dachschaden)</td> <td>−10.000 € (Kellerfeuchte)</td> </tr> <tr> <td><strong>Finaler Verkehrswert</strong></td> <td><strong>≈ 1.164.000 €</strong></td> <td><strong>≈ 382.000 €</strong></td> </tr> </tbody> </table> </div>

Fazit

Das Ertragswertverfahren ist kein Rechenautomatismus – es ist ein System mit mehreren hochsensiblen Stellschrauben. Der Liegenschaftszinssatz dominiert das Ergebnis, die Marktmiete multipliziert sich über den Vervielfältiger nahezu eins zu eins auf den Verkehrswert, und schon die Wahl des richtigen boG-Abzugs kann den Wert eines Mehrfamilienhauses um fünf- bis sechsstellige Beträge verschieben.

Für Erben, Beschenkte und Käufer von Renditeobjekten bedeutet das: Ein qualifiziertes Gutachten nach ImmoWertV ist nicht nur ein formales Dokument – es ist ein Steuerungsinstrument, das durch präzise Parameterisierung erhebliche finanzielle Konsequenzen hat, sowohl beim Kauf als auch gegenüber dem Finanzamt.

Wer das Ertragswertverfahren versteht, versteht, wie der Markt Immobilienwerte tatsächlich bildet – und wo die Ansatzpunkte für eine substanziierte Gegenbewertung liegen.

Was nun?

Wenn Sie ein Renditeobjekt besitzen oder geerbt haben und wissen möchten, ob der Finanzamtswert dem tatsächlichen Marktwert entspricht – wir helfen Ihnen bei der Einordnung: kostenlos und unverbindlich.

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