Wussten Sie, dass Vermieter seit der Förderreform vom Juli 2026 nur noch 30 Prozent Zuschuss erhalten – während selbstnutzende Eigentümer auf bis zu 80 Prozent kommen? Klimageschwindigkeits-Bonus und Einkommensbonus stehen ausschließlich Selbstnutzern zu. Wer als Vermieter mit 55 oder 70 Prozent kalkuliert, verrechnet sich schnell um mehrere zehntausend Euro.
Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, was eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus kostet, wie die Förderung nach Wohneinheiten gestaffelt wird und welche vier Themen nur hier auftreten: Modernisierungsumlage, CO₂-Kostenaufteilung, Legionellenschutz und WEG-Beschluss.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Wärmepumpenanlage für ein Mehrfamilienhaus kostet je nach Größe und System 45.000 bis 130.000 € vor Förderung.
- Die Förderung staffelt sich nach Wohneinheiten: 28.000 € für die erste, je 15.000 € für die zweite bis sechste, je 8.000 € ab der siebten. Ein Sechsparteienhaus kommt so auf 103.000 € förderfähige Kosten.
- Entscheidend ist die Eigentümerrolle: Selbstnutzer erhalten bis zu 80 %, Vermieter nur die Grundförderung von 30 %. Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus sind Selbstnutzern vorbehalten.
- Für Vermieter zählt die Rechnung anders: Über die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB lassen sich 8 % der Kosten jährlich auf die Miete umlegen – abzüglich der Förderung.
- Der wegfallende CO₂-Preis ist ein unterschätzter Hebel: Nach dem CO2KostAufG tragen die Vermieter je nach Gebäudezustand bis zu 95 % der CO₂-Kosten. Bei einer Wärmepumpe entfällt das vollständig.
- Technische Kernfrage im MFH: Die zentrale Warmwasserbereitung erfordert wegen des Legionellenschutzes regelmäßig 60 °C. Das bestimmt das Anlagenkonzept.
- Das GModG hat seit dem 29. Juli 2026 die 65-Prozent-Pflicht ersatzlos gestrichen.
- Ab Februar 2027 sinkt die Förderung halbjährlich. Maßgeblich ist das Antragsdatum.
Förderung: Warum die Eigentümerrolle alles entscheidet
Im Mehrfamilienhaus ist die wichtigste Frage nicht die Anlagengröße, sondern wer investiert. Die Förderquote unterscheidet sich um mehr als das Doppelte.
Wichtig:
- Der Klimageschwindigkeits-Bonus setzt voraus, dass Sie eine noch funktionstüchtige alte Heizung ersetzen (Öl, Kohle, Nachtspeicher oder eine mindestens 20 Jahre alte Gas- bzw. Biomasseheizung).
- Er hat nichts mit der Geschwindigkeit der Umsetzung zu tun.
Weiterführend: Ölheizung umrüsten auf Wärmepumpe - Das müssen Sie wissen
Weiterführend: Was kostet die Umrüstung von Gasheizung auf Wärmepumpe?
Bei Wohnungseigentümergemeinschaften hängt die Quote davon ab, welche Eigentümer selbst nutzen und welche vermieten. Die Boni werden anteilig nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen berücksichtigt – das macht die Antragstellung aufwendiger, ist aber möglich.
Die Staffelung nach Wohneinheiten
Beispielrechnung: Vierparteienhaus
Die Förderquote gilt auf die tatsächlichen Investitionskosten, höchstens jedoch auf die förderfähige Obergrenze.
Für Vermieter sieht die Rechnung damit deutlich anders aus – wird aber durch zwei Mechanismen ausgeglichen, die im nächsten Abschnitt erklärt werden.
Fristen und Antragsreihenfolge
- Fachbetrieb erstellt die Bestätigung zum Antrag (BzA)
- KfW-Antrag stellen – zwingend vor Vertragsabschluss
- Bei einer WEG: vorher Beschluss der Eigentümerversammlung einholen
- Nach der Zusage haben Sie 36 Monate Zeit für die Umsetzung
Ab dem 1. Februar 2027 sinken die förderfähigen Kosten halbjährlich und der Klimageschwindigkeits-Bonus um 4 Prozentpunkte. Maßgeblich ist das Antragsdatum, nicht der Einbautermin – bei Mehrfamilienhäusern mit langen Abstimmungsprozessen ein wichtiger Planungsfaktor.
Weiterführend: Alles zur Wärmepumpen-Förderung | KfW-Förderung Wärmepumpe im Detail
Die Vermieter-Rechnung: Umlage und CO₂-Kosten
Wer vermietet, erhält weniger Förderung – hat dafür aber zwei Hebel, die Selbstnutzern nicht zur Verfügung stehen.
1. Modernisierungsumlage nach § 559 BGB
Vermieter können 8 Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Jahresmiete umlegen. Entscheidend ist dabei § 559a BGB: Erhaltene Fördermittel sind von den umlagefähigen Kosten abzuziehen.
Grenzen der Umlage: Die Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 € je Quadratmeter erhöhen – bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² sind es 2 €. Zudem gilt der Härteeinwand des Mieters.
Rechnerisch bedeutet das: Der Eigenanteil amortisiert sich über die Umlage in rund zwölfeinhalb Jahren – unabhängig von den Energiekosteneinsparungen, die den Mietern zugutekommen.
2. Der wegfallende CO₂-Preis
Seit 2023 regelt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) die Verteilung des CO₂-Preises zwischen Vermieter und Mieter. Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto höher der Anteil des Vermieters – bis zu 95 Prozent.
Der Effekt: Bei einer Wärmepumpe fällt kein CO₂-Preis an. Für Vermieter schlecht gedämmter Gebäude mit Öl- oder Gasheizung entfällt damit eine Kostenposition, die mit dem Übergang zum EU-ETS 2 ab 2027 weiter steigen wird. Rechnen Sie diesen Posten in Ihre Wirtschaftlichkeitsbetrachtung ein.
Was die Anlage kostet
Die Spannen gelten für Gebäude mit 3 bis 8 Wohneinheiten. Als Faustwert für die Leistungsauslegung gelten 0,04 bis 0,12 kW je Quadratmeter beheizter Fläche – abhängig vom Sanierungsstand.
Achtung Elektroanschluss: Im Mehrfamilienhaus ist die Dimensionierung deutlich größer als im Einfamilienhaus. Häufig sind eine Verstärkung des Hausanschlusses und ein neuer Zählerschrank nach § 14a EnWG erforderlich – das kann fünfstellig werden und fehlt in vielen Angeboten.
Kaskadensysteme statt eines Großgeräts
In Mehrfamilienhäusern werden meist mehrere kleinere Wärmepumpen in Kaskade geschaltet statt eines Großgeräts. Vorteile:
- Bessere Teillastanpassung – die Anlage taktet seltener und verschleißt langsamer
- Redundanz – fällt ein Gerät aus, läuft die Versorgung weiter
- Stufenweise Erweiterung möglich
Der Mehrpreis gegenüber einem Einzelgerät liegt bei etwa 10 bis 15 Prozent und amortisiert sich über die längere Lebensdauer.
Die technische Kernfrage: Warmwasser und Legionellenschutz
Das ist der Punkt, an dem sich Mehrfamilienhaus und Einfamilienhaus grundlegend unterscheiden.
Bei zentraler Warmwasserbereitung mit einem Speichervolumen über 400 Litern oder mehr als 3 Litern Leitungsinhalt gelten die Anforderungen der Trinkwasserverordnung und des DVGW-Arbeitsblatts W 551: Am Speicheraustritt sind mindestens 60 °C erforderlich, im Zirkulationssystem dürfen 55 °C nicht unterschritten werden.
Unser Tipp:
- Lassen Sie sich das Warmwasserkonzept im Angebot ausdrücklich erläutern.
- Es entscheidet über die Jahresarbeitszahl der gesamten Anlage – und damit über die Betriebskosten aller Mietparteien.
Betriebskosten und Effizienz
Herstellerangaben liegen deutlich höher als Feldwerte. Für die Förderung ist eine rechnerische JAZ von mindestens 3,0 erforderlich.
Beispiel Sechsparteienhaus, 480 m², teilsaniert, 62.000 kWh Wärmebedarf:
Zum Vergleich: Eine Gasheizung mit demselben Wärmebedarf verbraucht rund 73.000 kWh Gas und kostet bei 12 ct/kWh etwa 8.760 € – plus Schornsteinfeger und CO₂-Preis.
Betriebskosten senken
Über § 14a EnWG erhalten Sie reduzierte Netzentgelte, wenn die Anlage als steuerbare Verbrauchseinrichtung angemeldet wird. Bei Mehrfamilienhäusern mit hohem Verbrauch ist Modul 2 (prozentuale Reduzierung des Arbeitspreises) meist am wirtschaftlichsten. In Kombination mit einem dynamischen Tarif kommt Modul 3 infrage.
Weiterführend: Wie viel Strom verbraucht eine Wärmepumpe?
Heizkostenabrechnung nach der Umstellung
Die Heizkostenverordnung (HKVO) gilt für Wärmepumpen genauso wie für fossile Heizungen. Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten müssen verbrauchsabhängig verteilt werden, der Rest nach Wohnfläche.
Was bei Wärmepumpen zu bedenken ist: Ein hoher verbrauchsabhängiger Anteil belohnt sparsames Heizen. Ein höherer Grundkostenanteil bildet dagegen die Investition und die verbrauchsunabhängigen Anlagenkosten besser ab. In der Praxis wird bei Wärmepumpen häufig ein Grundkostenanteil von 40 bis 50 Prozent gewählt – die Entscheidung sollte bewusst getroffen und mit dem Messdienstleister abgestimmt werden.
Zusätzlich erforderlich: Der Stromverbrauch der Wärmepumpe muss über einen separaten Zähler erfasst werden, um ihn von Allgemeinstrom und Haushaltsstrom abzugrenzen.
Weiterführend: Wie viel Strom verbraucht eine Wärmepumpe?
Rechtliche Rahmenbedingungen
Was das GModG geändert hat
Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt seit dem 29. Juli 2026. Entfallen sind:
- die 65-Prozent-Erneuerbaren-Pflicht beim Heizungstausch
- die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Gas- und Ölkessel
- die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung samt der zugehörigen Übergangsfristen
Sie müssen also nicht wechseln. Der Kostendruck verlagert sich auf den Betrieb: Die Bio-Treppe (§ 43 GModG) verpflichtet neue fossile Heizungen ab 2029 zu einem steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe – 10 %, ansteigend auf 60 % bis 2040. Ab 2027 löst der EU-ETS 2 das nationale CO₂-Preissystem ab.
Landesrecht beachten: In Baden-Württemberg (EWärmeG) und Hamburg (HmbKliSchG) gilt weiterhin eine eigene Pflicht, beim Heizungstausch mindestens 15 Prozent erneuerbare Wärme zu decken. Mit einer Wärmepumpe ist sie automatisch erfüllt.
Kommunale Wärmeplanung
Wichtige Klarstellung: Ein Wärmeplan begründet keinen Anschlusszwang. Er ist ein strategisches Planungsinstrument. Ein Anschluss- und Benutzungszwang kann nur durch eine gesonderte kommunale Satzung angeordnet werden – das ist ein separater, seltener Vorgang. Wo Fernwärme absehbar ist, lohnt der Vergleich beider Optionen über 20 Jahre; die Leistungspreise der Fernwärme fallen dabei unabhängig vom Verbrauch an.
WEG-Beschluss: So läuft die Entscheidung
Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Anlage eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum.
Unser Tipp: Holen Sie den Beschluss ein, bevor Sie den Förderantrag stellen – aber stellen Sie den Antrag, bevor Sie den Vertrag mit dem Fachbetrieb schließen. Wegen der Degression ab Februar 2027 ist der Zeitplan bei WEGs besonders eng.
Weiterführend: Gasheizungsverbot gekippt: Was das GModG bedeutet
Wärmepumpe im Bestand vs. Neubau
Die Installation einer Wärmepumpe variiert stark zwischen Altbauten und Neubauten. In Altbauten stehen vor allem Herausforderungen an. Die Effizienz der Wärmepumpe hängt stark vom Dämmstandard und der Heizungsanlage ab.
Besonderheiten beim Nachrüsten einer Wärmepumpe
Bei Bestandsgebäuden müssen Heizkörper oft angepasst werden. Wärmepumpen arbeiten mit niedrigeren Vorlauftemperaturen. Die Kosten für eine Wärmepumpe im Altbau liegen inklusive Installation meist zwischen 25.000 € und 50.000 €, können bei Erdwärme jedoch bis zu 70.000 € betragen. Zusätzliche Kosten für Nachrüstungen und Dämmung belaufen sich im unsanierten Altbau auf bis zu 30.000 €. Eine hohe Dämmung ist entscheidend für die Effizienz.
Weiterführend: Wärmepumpe für Altbau ohne Fußbodenheizung – Kosten & Lösungen
Weiterführend: Wärmepumpen-Förderung für den Altbau
Optimale Bedingungen für Wärmepumpen im Neubau
Neubauten bieten ideale Bedingungen für Wärmepumpen. Moderne Dämmstandards und Fußbodenheizungen steigern die Effizienz. Die Betriebskosten einer Luftwärmepumpe im Neubau liegen bei Nutzung eines Wärmepumpen-Stromtarifs aktuell bei rund 700 bis 750 Euro pro Jahr (bei einem Stromverbrauch von ca. 2.900 kWh). Erdwärmepumpen sind durch die konstanten Bodentemperaturen noch effizienter und verursachen jährliche Stromkosten von etwa 600 bis 650 Euro.
Weiterführend: Wärmepumpen-Förderung für Neubauten
Häufige Fehler bei der Planung
Technische Fördervoraussetzungen
Fazit
Eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus kostet je nach Größe 45.000 bis 130.000 €. Die entscheidende Frage ist nicht die Anlagengröße, sondern die Eigentümerrolle: Selbstnutzer kommen auf bis zu 80 Prozent Förderung, Vermieter auf 30.
Für Vermieter rechnet sich die Investition trotzdem – über die Modernisierungsumlage von 8 Prozent jährlich und den wegfallenden CO₂-Preis, der bei schlecht gedämmten Gebäuden bis zu 95 Prozent zulasten des Vermieters geht.
Planen Sie in dieser Reihenfolge:
- Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 und Warmwasserkonzept klären
- Elektroanschluss prüfen lassen – im MFH die größte Nachtragsposition
- WEG-Beschluss einholen (6–12 Monate Vorlauf)
- BzA erstellen lassen und KfW-Antrag stellen – vor Vertragsabschluss
- Umlage und HKVO-Verteilung mit Mietern beziehungsweise Verwaltung abstimmen
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Häufig gestellte Fragen
Was kostet eine Wärmepumpe für ein Mehrfamilienhaus?
Je nach Größe und System 45.000 bis 130.000 € vor Förderung. Ein Sechsparteienhaus mit Luft-Wasser-Kaskade liegt typischerweise bei 60.000 bis 90.000 €. Enthalten sind Geräte, Speicher, Montage, Elektroanschluss und hydraulischer Abgleich.
Wie hoch ist die Förderung im Mehrfamilienhaus?
Das hängt von der Eigentümerrolle ab. Selbstnutzer erhalten bis zu 80 %, Vermieter nur die Grundförderung von 30 % – Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus sind Selbstnutzern vorbehalten. Die förderfähigen Kosten staffeln sich: 28.000 € für die erste Wohneinheit, je 15.000 € für die zweite bis sechste, je 8.000 € ab der siebten.
Wie viel Förderung gibt es für ein Sechsparteienhaus?
Die förderfähigen Kosten betragen 103.000 € (28.000 + 5 × 15.000). Selbstnutzer erhalten daraus bis zu 82.400 €, Vermieter 30.900 €.
Lohnt sich die Investition auch für Vermieter?
Ja, aber die Rechnung läuft anders. Über die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB lassen sich 8 % der Kosten jährlich auf die Miete umlegen – abzüglich der Förderung (§ 559a BGB). Dazu kommt der wegfallende CO₂-Preis: Nach dem CO2KostAufG tragen Vermieter je nach Gebäudezustand bis zu 95 % davon.
Was ist bei der Warmwasserbereitung zu beachten?
Das ist die technische Kernfrage im Mehrfamilienhaus. Bei zentraler Warmwasserbereitung verlangt der Legionellenschutz regelmäßig 60 °C am Speicheraustritt. Vier Konzepte kommen infrage: R290-Wärmepumpe mit hoher Vorlauftemperatur, dezentrale Frischwasserstationen, Nachheizung per Elektroheizstab oder eine separate Warmwasserwärmepumpe. Frischwasserstationen erlauben die höchste Effizienz.
Brauche ich einen WEG-Beschluss?
Ja. Die Anlage ist eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum. Seit dem WEMoG genügt dafür die einfache Mehrheit (§ 20 WEG). Für die Kostenverteilung auf alle Eigentümer ist allerdings eine doppelt qualifizierte Mehrheit oder eine Amortisation in angemessener Zeit erforderlich. Planen Sie 6 bis 12 Monate Vorlauf ein.
Zwingt mich die kommunale Wärmeplanung zum Fernwärmeanschluss?
Nein. Ein Wärmeplan ist ein strategisches Planungsinstrument und begründet keinen Anschlusszwang. Ein Anschluss- und Benutzungszwang kann nur durch eine gesonderte kommunale Satzung angeordnet werden – ein separater, seltener Vorgang.
Wie wird nach der Umstellung abgerechnet?
Nach der Heizkostenverordnung: mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig, der Rest nach Wohnfläche. Bei Wärmepumpen wird häufig ein höherer Grundkostenanteil von 40 bis 50 Prozent gewählt, weil er die verbrauchsunabhängigen Anlagenkosten abbildet. Der Wärmepumpenstrom muss über einen separaten Zähler erfasst werden.
Warum Kaskadensysteme statt eines großen Geräts?
Mehrere kleinere Wärmepumpen passen sich besser an den tatsächlichen Bedarf an, takten seltener und bieten Redundanz bei Ausfällen. Der Mehrpreis von 10 bis 15 Prozent amortisiert sich über die längere Lebensdauer.
Welche Kostenposition wird am häufigsten vergessen?
Der Elektroanschluss samt Zählerschrank. Im Mehrfamilienhaus ist die Dimensionierung deutlich größer als im Einfamilienhaus – häufig sind eine Verstärkung des Hausanschlusses und ein neuer Zählerschrank nach § 14a EnWG nötig. Das kann fünfstellig werden.
Muss ich die Heizung überhaupt austauschen?
Nein. Das GModG hat am 29. Juli 2026 sowohl die 65-Prozent-Pflicht als auch die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Kessel ersatzlos gestrichen. Der wirtschaftliche Druck steigt aber: Bio-Treppe ab 2029, EU-ETS 2 ab 2027 und die CO₂-Kostenaufteilung zulasten des Vermieters.
Wann muss ich den Förderantrag stellen?
Vor Vertragsabschluss mit dem Fachbetrieb. Bei einer WEG holen Sie zuvor den Beschluss ein. Nach der Zusage haben Sie 36 Monate Zeit. Maßgeblich für die Förderhöhe ist das Antragsdatum – wegen der Degression ab Februar 2027 bei langen Abstimmungsprozessen ein kritischer Faktor.
